「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の２つの留意点

平成28年度税制改正で「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されて話題となっています。この税制を利用してさまざまな節税対策が考えられているようですが、今回は２つの留意点をご紹介します。

資産管理会社を利用する方法

Ａさんが相続により所得した空き家は、立地が良かったので収益物件の建設を検討しています。しかし、Ａさんは既に給与所得があるために、収益物件から得られる不動産所得にかかわる所得税を節税する方法を考えなければなりません。そこでＡさんの奥様が出資し、代表取締役となる不動産管理会社Ｘ社を設立して、Ｘ社で空き家の土地建物を購入し、その後空き家を取り壊してから収益物件をＸ社の名義で建設することを考えています。収益物件完成後は、家賃収入の一部をＡさんの奥様に役員給与として支払うことで、Ａさんの所得税を節税できると考えています。
　しかしこの場合、空き家に係る特別控除は適用できません。そもそもこの税制は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除から派生して創設されています。そのため、空き家を親子や夫婦など特別な関係がある人に売却した場合は適用できません。ここで言う特別な関係の法人も含まれていることを留意してください。

１億円の範囲内で収まらない場合

　この税制は３年間の譲渡資産の譲渡対価の合計金額が１億円を超える場合には適用できません。
　例えばＣさんが相続により取得した空き家は時価総額で１億１,000万円とします。一括で譲渡するとこの特例を適用できないので、Ｃさんは２回に分けて譲渡しようと考えました。
　１回目に7,500万円相当の面積を譲渡し、２年後に残りの面積部分を本来時価3,500万円のところを1,600万円で譲渡しました。このような場合も、今回の特例は適用できません。
　３年後の譲渡対価の合計金額が１億円というのは適正な時価による合計金額です。今回のように、特例を適用するためにあえて時価の５０％以上を下回る金額で譲渡した場合には、適正な時価で譲渡したものと判断されますので、留意してください。
　詳しいことは当事務所にお問い合わせください。